„Jeder soll nach seiner Façon selig werden“ heißt es nach einem Zitat von Friedrich dem II. von Preußen, das vor keiner Entscheidung im Leben Halt macht, auch nicht vor der individuellen Wohnsituation. Manche treibt es nach Berlin-Prenzlauer Berg in Altbauten, andere in Tiny Häuser am Meer, wiederum andere sehnen sich nach Spezialimmobilien auf Gottesackern, wo das andächtige Läuten gusseiserner Kirchenglocken der engste Nachbar zu sein scheint.

Radikal wird es, wenn Gebäude — wie das auf dem Bild — ausschließlich über Kirchengemeinden, deren Dienstleister:innen oder die angebundenen kirchlichen Verwaltungsämter zu bekommen sind.

Die abgebildete, 1880 erbaute und als Denkmal kartierte Immobilie, die für insgesamt 830.000 EUR umgebaut und modernisiert wurde, gehört zur Evangelischen Kirchengemeinde Johannisthal in Berlin-Treptow-Köpenick und liegt am Sterndamm 90.

In einem Bericht über das Haus bzw. die “Villa am Sterndamm” steht geschrieben:

„Aus dem Umbau ist unerwartet ein Mammutprojekt geworden, weil über die Jahre immer weitere Mängel entdeckt wurden. Dazu gehörten Wasserschäden und Schimmel sowie grundlegende Statikprobleme. „Dann merken Sie beim Bauen, wie Ihnen das Haus unter den Händen zerbröselt“, sagt Lars Mönch. Allein 110.000 EUR habe der Austauschmaroder Balken gekostet. Der gesamte Dachstuhl habe entkernt werden müssen. 

Das alles habe die Kosten in die Höhe getrieben. Die Sanierung, die in enger Zusammenarbeit mit der unteren Denkmalbehörde und dem Landesdenkmalamt erfolgte, wurde so fast doppelt so teuer wie zunächst geplant. Aus ursprünglich 430.000 EUR wurden so insgesamt 830.000 EUR. „Das hat uns völlig ruiniert. Als Privatperson müsste man Insolvenz anmelden“, erzählt der Bauverantwortliche der Kirchengemeinde Johannisthal. Zu circa 90 Prozent sei die Sanierung von der Kirchengemeinde selbst finanziert worden. Die aufgenommenen Kredite müssen in den kommenden Jahren noch zurückgezahlt werden.

Trotz der vielen Schwierigkeiten im Rahmen des langjährigen Bauprojekts betont Lars Mönch: „Ich habe nie den Kopf in den Sand gesteckt.“ Die baulichen und technischen Herausforderungen, die währenddessen aufgetreten waren, seien alle lösbar gewesen. „Es hat mir auch Spaß gemacht.“ Mit Blick auf das Gebäude sagt er heute: „Es wurde mit sehr viel Liebe saniert.“ Er verweist auch auf das „anspruchsvolle energetische Konzept“, wozu der Einbau einer Wärmepumpe sowie die Verwendung von Lehmputz in Kombination mit umweltweltverträglicher Innendämmung gehören.

Wahrscheinlich, so erzählt Lars Mönch, wurde die Villa mal als Sommerhaus errichtet. Dafür spricht, dass im Obergeschoss keine Heizung verbaut wurde. Die Bauzeit schätzt er auf zirka 1880 bis 1890. Die verglaste Veranda sei einst wohl der Hauseingang gewesen.

Nun hofft die Kirchengemeinde auf Interessenten für die bezugsfertige Villa. „Wir müssen marktähnliche Mieten nehmen“, erklärt Lars Mönch. Nur durch eine Verbesserung der Einnahmen, zum Beispiel durch die Vermietung, könne die Gemeindearbeit langfristig finanziert und die Gemeinde zukunftssicher gemacht werden. Zur genauen Miethöhe könne er aber nichts sagen. Die Kirchengemeinde hat ihm zufolge einen Makler beauftragt, der eine geeignete Mietpartei für das Objekt finden soll. Aufgrund der zwei Etagen und vielen Zimmer mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 170 Quadratmetern könnte es an eine Familie vermietet werden.

Die neuen Mieter, so erklärt er, müssten aber mit den speziellen Gegebenheiten zurechtkommen. Dazu gehören regelmäßig Glockengeläut und oftmals fremde Menschen, die an der Grundstücksgrenze entlanglaufen, um die Gottesdienste zu besuchen.„Ich glaube nicht, dass die Leute Schlange stehen“, meint Lars Mönch. Warum er so denkt? „Es gibt hier nur eine alte Garage und keinen Stellplatz für ein Auto.“ Auch über einen Keller verfügt die Villa nicht. Zudem liegt sie sehr nah am Sterndamm. „Es ist nicht die kuschelige Villa im tiefen Wald.“

Daher sollten dort Leute einziehen, die das Umfeld akzeptieren, das Haus zu schätzen wissen und ein Gefühl für das Haus entwickeln. „Man sollte sich bewusst sein, dass man Mieter auf einem Kirchengelände ist“, so Lars Mönch, der auch noch ein weiteres Anliegen hat. „Wir wollen andere Gemeinden ansprechen, dass man so etwas stemmen kann. Wir sind nicht allein mit so einem verrückten Projekt.“

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Trotz der im November vergangenen Jahres gestarteten medialen Initiative zur Vermietung steht das Gebäude bis heute leer.

Als jemand, der in einer ganz ähnlichen Immobilie lebt, erkenne ich sowohl in der Lage als auch im Umbau einige Schwachpunkte. Selbst wenn die Miete attraktiv wäre, würden mich (salopp gesprochen) keine zehn Pferde in dieses Gebäude bringen.

Das Haus ist zweifellos wunderschön. Seine Innenräume wirken attraktiv und atmosphärisch. Geografisch steht es aber, was sich auf Google Maps sehr gut nachvollziehen lässt, wie auf einem Präsentierteller. Auch befindet sich die Kirchengemeinde in direkter räumlicher Nähe mit auf dem Gelände. Ein gewisser Abstand zu Kirchenvertretern erweist sich bei Spezialimmobilien dieser Art als wertvoll.

Das Gebäude wirkt auf mich nicht einbruchhemmend. Allein die Unterkanten der schmalen Fenster liegen für mein Empfinden derart tief, dass ich keine Nacht ruhig schlafen könnte. Aufgrund der geringen Fensterbreite ist es bereits aus ästhetischen Gründen herausfordernd, diese sinnvoll abzusichern (dazu unten mehr). 

Die Villa am Sterndamm ist eine seltene Immobilie, die trotz ihrer Schwächen irgendwann bezogen werden wird.

Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit finden sich Liebhaber, die genau so wohnen möchten. 

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Das folgende Baujuwel ist eine ehemalige Friedhofskapelle auf Hermannswerder in Potsdam, die zum Wohnhaus umgebaut wurde. 

„Hermannswerder ist eine ruhige Halbinsel in der Havel im Südwesten Potsdams. Auf ihren nördlichen Landzungen verstecken sich zahlreiche Villen und Einfamilienhäuser im dichten Grün. Im südlichen Teil errichtete die gemeinnützige Hoffbauer-Stiftung Anfang des 19. Jahrhunderts eine große diakonische Anlage mit Krankenhaus, Altenpflegeheim, Gymnasium, Kirche und Friedhof. Dessen Kapelle wurde im Jahre 1895 nach den Plänen des Potsdamer Baumeisters Robert Lembcke in zeittypischem Stil als neugotische Klinkerarchitektur erbaut. An den lichterfüllten Kirchenraum für Trauergottesdienste schließt sich ein Querhaus mit für damalige Zeiten sehr fortschrittlichen Labor- und Sezierräumen an. Nachdem das Areal zum Trinkwasserschutzgebiet erklärt wurde, erfolgte 1951 die Auflassung des Friedhofs und die Entweihung der Kapelle, die daraufhin lange leer stand. Ab 1979 nutzten die Künstler Barbara und Karl Raetsch das Gebäude als Wohn- und Atelierhaus, indem sie bis 2004 lebten.

Einige Jahre später entdeckten die Bauherren das zwischenzeitlich als Einzeldenkmal eingetragene Gebäude, das sie als Wohnhaus nutzen und umbauen wollten. Dies setzte allerdings eine intensive Abstimmung mit der Denkmalbehörde voraus, die in enger Zusammenarbeit mit den beauftragten Architekten Müller-Stüler und Höller folgte. Die erfahrenen Berliner Planer legten insbesondere Wert darauf, die Qualitäten des historischen Gebäudes wiederherzustellen, es denkmalgerecht instand zu setzen und mit wenigen, zurückhaltenden Eingriffen an die Wohnnutzung für eine Familie anzupassen. Dazu wurden zunächst die teils starken baulichen Veränderungen der Vormieter entfernt. Diese hatten eine Stahlbetondecke oberhalb der Spitzbogenfenster ins Kirchenschiff eingezogen und so den einstigen Raumeindruck verunklart. Das ursprüngliche Volumen sollte wiederhergestellt werden und als große, bis unter das Dach reichende Wohnhalle das Zentrum des Hauses bilden.

Auf insgesamt rund 200 m bietet das Gebäude nun einen großen gemeinschaftlichen Wohn- und Essbereich im Langhaus sowie fünf Zimmer und drei Bäder auf den beiden Ebenen im Querhaus. Der neue Hauszugang – der ehemalige Nebeneingang am westlichen Querhaus – leitet in ein geräumiges Entree mit Garderobe, an das sich das Bad und die Schlaf- und Arbeitszimmer der Eltern anschließen. Zur anderen Seite führt der bestehende Durchgang zum Wohnbereich im Kirchenschiff, der als lichtdurchflutetes Raumvolumen wieder bis unter das Dach reicht. Das nicht mehr vorhandene historische Deckengewölbe ließen die Architekten als abstrahierte, auf die einstige Grundform reduzierte Konstruktion wiederherstellen. Auch die Altarnische, die zwischenzeitlich unter einer Galerie verborgen war, sollte wieder erkennbar sein und nimmt nun einen großen Kaminofen auf. Als klar ablesbares, neu hinzugefügtes Element ist eine Stahlstruktur als Empore in das Langhaus eingefügt. Wie eine Plattform scheint sie im Raum zu schweben. Sie dient zum einen als Wohngalerie. Zum anderen führt sie als Erschließungssteg weiter zu den drei Kinderzimmern im Obergeschoss des Querhauses, das durch die neu eingezogene Decke geschaffen wurde. 

Den original erhaltenen Portikus (Säulengang) an der Nordfassade nutzt die Familie als geschützten Freibereich, der über eine große Fenstertür mit dem Wohnraum verbunden ist. Die reich verzierte Holzkonstruktion wurde zimmermannsmäßig instandgesetzt und gemäß des restauratorischen Farbbefunds neu gestrichen. Die Veranda lässt dezent die neue Nutzung der einstigen Kapelle auch nach außen erkennen. An der westlichen Grundstücksgrenze ist ein kompakter Holzständerbau platziert, der die Haustechnik sowie Hauswirtschafts- und Werkstattraum beherbergt. Ein zweites ähnliches Volumen nimmt die Garage mit Fahrrad- und Bootsabstellraum auf. Mit ihrer schlichten Form und der dunklen Holzverschalung treten beide Nebengebäude dezent in den Hintergrund und wahren respektvollen Abstand zum neu belebten historischen Baudenkmal.”

Autorin: Dipl.-Ing. Claudia Fuchs, studierte Architektur an der TU München